A procura por uma moradia é sempre uma situação que requer muito cuidado. E, alugar um imóvel é uma questão que gera muitas dúvidas ao consumidor.
Ao escolher um imóvel o consumidor deve levar em consideração a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas etc.) e os meios de transporte que servem a região.
Antes de assinar o contrato é necessário fazer uma relação, em duas vias (termo de vistoria) das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Qualquer alteração ou reforma no imóvel depende de prévia autorização, por escrito, do locador. No documento devem constar o serviço a ser executado, custos, aprovação dos órgãos competentes e responsabilidades, desta forma o morador evitará que seja alegada infração contratual. Sendo o imóvel integrante de um condomínio, verifique as exigências e/ou restrições, principalmente no tocante à fachada externa.
As taxas, como as de informações cadastrais e de elaboração de contrato ficam por conta do proprietário. Se a imobiliária insistir em cobrá-las do inquilino sob a ameaça de não locar o imóvel, este deve exigir recibo discriminando exatamente a que se referem os valores, pois mediante este documento é possível solicitar a devolução da importância paga. Também pode-se usar cheque nominal descrevendo no verso a que se destina o pagamento.
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia para assegurar o cumprimento do contrato que pode ser: caução (depósito de bens, como por exemplo, carro, moto, terreno, casa etc.) ou em dinheiro depositado em caderneta de poupança conjunta do proprietário e inquilino onde a importância não poderá ser maior do que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário) ou seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora ).
O IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do locador (proprietário) mas poderá ser repassado para o locatário (inquilino) se for acordado no contrato de locação.
Em caso de imóvel com ligações de água e/ou luz conjunta com outras casas no mesmo terreno, exija que conste no contrato a forma e a proporção do pagamento.
Se o imóvel em questão for apartamento, o pagamento do seguro incêndio é de responsabilidade do inquilino. Ainda quanto a conjuntos residenciais, é importante verificar qual o valor do condomínio e solicitar procuração do proprietário para representá-lo nas assembléias. Caso a reunião de condomínio seja para discutir despesas ordinárias, que se referem a manutenção do imóvel, o locatário poderá participar ativamente sem procuração.
CONTRATO
Na locação de um imóvel, para maior garantia, as partes devem celebrar um contrato por escrito. As cláusulas deste documento devem ser lidas atentamente e, os espaços em branco, inutilizados. Uma via do mesmo, datada e assinada pelos envolvidos e por duas testemunhas que não tenham impedimentos legais deve ficar de posse do inquilino.
No contrato é necessário constar nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; descrição e endereço do imóvel locado; valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (atualmente a correção é anual); forma, local e data de pagamento; modalidade de garantia; discriminação dos encargos a serem pagos; destinação do imóvel - residencial, não residencial ou comercial; data do início e prazo de locação ; valor da multa em caso de rescisão contratual e, finalmente, o termo de vistoria que deve ser anexado ao contrato.
O pagamento do aluguel deve ser efetuado referente ao mês vencido. O proprietário só poderá pedir o aluguel antecipadamente se não houver garantia locatícia envolvida na negociação, ou em locação para temporada. Nunca deixe de exigir recibo discriminando o valor da locação e dos encargos (água, luz, condomínio, IPTU etc.).
As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc., entretanto, esse procedimento deve ser evitado.
Se o proprietário vender, transferir ou ceder o imóvel que estiver no prazo determinado do contrato a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e esteja registrado em Cartório de Registro de Imóveis.
Caso o inquilino deseje sair do imóvel antes do término do prazo da locação contratada, ele terá que pagar a multa pactuada proporcionalmente ao período restante. A obrigatoriedade da multa só não existirá se a rescisão do contrato for em decorrência de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com, pelo menos, 30 dias de antecedência.
Na ocorrência de morte do locatário a locação poderá ser assumida pelo cônjuge ou companheira e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que vivam na dependência econômica do mesmo.
Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de realizar nova vistoria acompanhado do proprietário ou de seu representante legal, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave o que possibilita ao proprietário a continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros etc.).
DENÚNCIA VAZIA
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/9l, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que justificar o pedido e dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir para o juiz designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de se constituir um advogado. Fonte:
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